Je eigen woning en de belasting

Ben je een (hypothecaire) lening aangegaan voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van je eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van je belastbare inkomen in box 1. Hiervoor geldt een aantal voor­waarden. En uiteraard moet je wel rekening houden met de bijleen­regeling.

Het deel van de lening waarover de rente aftrekbaar is, wordt een 'eigenwoningschuld' genoemd. Een lening afgesloten na 31 december 2012 kan alleen een eigenwoningschuld zijn als in maximaal 30 jaar tijd volledig wordt afgelost volgens een schriftelijk annuitair of lineair overeengekomen aflosschema. Voor een eigenwoningschuld die al bestaat per 31 december 2012 geldt deze eis niet. De renteaftrek geldt voor elke eigenwoningschuld voor maximaal 30 jaar. Had je op 1 januari 2001 al een eigenwoningschuld? Dan is de periode van 30 jaar op 1 januari 2001 ingegaan. De rente is dan aftrekbaar tot uiterlijk 31 december 2030.

De lening voor je eigen woning kan je op verschillende manieren aflossen

De gevolgen voor de belasting verschillen per aflosvorm. Hieronder vind je de verschillende hypotheeksoorten en de gevolgen voor je belastbaar inkomen.

De spaarhypotheek

De spaarhypotheek is een combinatie van lenen en sparen. Je leent geld voor de aankoop van een huis. Over dat bedrag betaal je rente. Tijdens de looptijd van de hypotheek los je niet af. Tijdens de looptijd van deze hypotheek kan je de hypotheekrente van je eigenwoningschuld niet aftrekken van je belastbaar inkomen.

Let op! Heb je vóór 2013 een spaarhypotheek afgesloten of je aflossingsvrije hypotheek vóór 1 april 2013 omgezet in een (bank)spaarhypotheek? Dan kan je de hypotheekrente van je eigenwoningschuld wel aftrekken van je belastbaar inkomen (hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Hiervoor geldt wel een aantal voor­waarden.

Annuïteitenhypotheek

Bij deze hypotheekvorm betaal je tijdens de rentevastperiode iedere maand hetzelfde bedrag. Je betaalt in het begin in verhouding meer aan rente dan aan aflossing. Daardoor kan je in het begin meer rente aftrekken dan aan het einde van de looptijd. In het begin kan je dus het meeste fiscaal voordeel behalen.

Aan het einde van de looptijd kan je steeds minder aftrekken van je belastbaar inkomen. Dat komt omdat het maandelijkse bedrag dan bijna alleen nog maar bestaat uit de aflossing op je lening.

Hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Een lening afgesloten na 31 december 2012 kan alleen een eigenwoningschuld zijn als in maximaal 30 jaar tijd volledig wordt afgelost volgens een schriftelijk overeengekomen aflosschema. Daarnaast gelden meer voor­waarden.

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek begin je direct met aflossen van je hypotheek. Je lost maandelijks een vast bedrag af. Je hypotheekschuld wordt steeds kleiner. Omdat je hypotheekschuld daalt, betaal je ook steeds minder rente. Het rente­bedrag dat je kunt aftrekken van je belastbaar inkomen, wordt dus lager.
Hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Een lening afgesloten na 31 december 2012 kan alleen een eigenwoningschuld zijn als in maximaal 30 jaar tijd volledig wordt afgelost volgens een schriftelijk overeengekomen aflosschema. Daarnaast gelden meer voor­waarden.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij de aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. Je lost je hypotheekschuld niet af tijdens de looptijd. Je schuld blijft dus gelijk en je bouwt ook geen vermogen op. Je schuld los je aan het eind van de looptijd af. Bijvoorbeeld met de opbrengst van je woning op het moment dat je de woning verkoopt. Je kunt tijdens de hele looptijd je hypotheekrente niet aftrekken van je belastbaar inkomen.

Let op! Heb je vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten? Dan kan je de hypotheekrente van je eigenwoningschuld wel aftrekken van je belastbaar inkomen (hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Hiervoor geldt wel een aantal voor­waarden).

Inkomsten uit de eigen woning worden belast in box 1. Met eigen woning bedoelen we de woning waarin je woont. Belast wordt het zogenoemde eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde.

De kosten die je maakt voor de financiering van de eigen woning of de kosten voor de financiering voor verbetering of onderhoud aan de eigen woning, kan je aftrekken. Denk daarbij aan de (hypotheek)rente en de eenmalige kosten voor financiering van je eigen woning. Op belastingdienst.nl lees je meer.

Renteaftrek geldt maximaal 30 jaar. Ben je een (hypothecaire) lening aangegaan voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van je belastbare inkomen in box 1. Uiteraard moet je wel rekening houden met de bijleen­regeling.

Let op! Vanaf 1 januari 2013 geldt dat de hypotheekrente voor een nieuwe hypotheek alleen aftrekbaar is als je een annuiteiten of lineaire hypotheek afsluit met een schriftelijk overeengekomen aflosschema waarmee de lening in maximaal 30 jaar tijd wordt afgelost. Voor op 1 januari 2013 lopende hypotheken verandert er niets. Daarnaast is er nog een aantal overgangs­regelingen. Vraag hierover advies aan je adviseur.

Het deel van de lening waarover de rente aftrekbaar is, wordt een 'eigenwoningschuld' genoemd. De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Had je op 1 januari 2001 al een eigenwoningschuld? Dan is de periode van 30 jaar op 1 januari 2001 ingegaan. De rente is dan voor dat schuld­bedrag aftrekbaar tot uiterlijk 31 december 2030.

Je had al een woning, welke rente kan je nog aftrekken? (de bijleen­regeling)

De bijleen­regeling beperkt de (hypotheek)renteaftrek voor mensen die hun huis verkopen en de over­waarde niet investeren in de nieuwe woning. De over­waarde is het verschil tussen de verkoopopbrengst (min de verkoopkosten) en de bestaande eigenwoningschuld op diezelfde woning. De Belastingdienst gaat er namelijk vanuit dat je de over­waarde gebruikt voor de aanschaf van je nieuwe woning.

De lening waarover je de rente mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van je nieuwe woning (vermeerderd met kosten gemaakt voor de financiering) min de over­waarde van je oude woning.

Geen eigenwoningschuld? Dan in box 3

Het deel van de hypotheeklening dat niet geldt als eigenwoningschuld wordt in box 3 geplaatst. Dit betekent dat je de rente over dit deel niet kunt aftrekken van je belastbaar inkomen. Delen van een lening die in box 3 vallen zijn:

• Hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 met een andere aflossingsvorm dan een annuiteiten of lineaire hypotheek (let op: er zijn diverse overgangs­regelingen. Vraag daarom advies aan je adviseur).
• Het deel dat op basis van de bijleen­regeling geen box 1 lening is.
• Het dat deel dat gebruikt is voor consumptieve doeleinden, aandelen of woonlasten­verzekering.
• Het deel dat gebruikt is voor de financiering van een tweede woning.
• Het deel dat gebruikt is voor de financiering van de rente over de lening.

Zo werkt box 1

In box 1 wordt het inkomen uit werk en woning belast. Wanneer je inkomen in box 1 hoger wordt, neemt de belasting die je moet betalen toe.

Zo werkt box 3

In box 3 wordt het inkomen uit sparen en beleggen belast. Dit wordt ook wel vermogens­rendementsheffing genoemd. In box 3 betaal je vermogens­rendementsheffing over de waarde van je bezittingen min de waarde van je schulden van je box 3 vermogen.

De rente over leningen die in box 3 zijn geplaatst, kan je niet aftrekken. Wel kan je de schuld aftrekken van de in box 3 belaste bezittingen. Van je schulden mag je tot 2017 de eerste € 3.000 (per persoon) niet aftrekken.

Heffingsvrij vermogen in box 3

Je hoeft pas belasting te betalen als je vermogen groter is dan het heffingsvrije vermogen in box 3. Minderjarige kinderen hoeven niet zelfstandig belasting te betalen voor vermogen in box 3. De waarde van hun vermogen wordt bij dat van de ouder(s) opgeteld.
Het bedrag van het heffingsvrije vermogen wordt jaarlijks aangepast. Voor 2017 is dit bedrag vastgesteld op € 25.000 per persoon.

Bij de aankoop van een woning en het afsluiten van een hypotheek heb je te maken met eenmalige kosten.

Deze kosten mag je onder andere aftrekken

• Taxatiekosten voor de hypotheek
• Notariële kosten voor de hypotheekakte
• Kosten voor het krijgen van Nationale Hypotheek Garantie
• Adviesvergoeding hypotheekadviseur

De adviesvergoeding mag je aftrekken in het jaar van betaling. Dat bedrag mag maximaal € 3.630 zijn en niet meer dan 1,5% van de (hypothecaire) lening voor de eigen woning. Zijn de door jou betaalde kosten hoger dan kan je het gedeelte van de kosten dat boven het maximum uitkomt in gelijke delen aftrekken gedurende de looptijd.

Deze kosten mag je onder andere niet aftrekken

• Kosten voor de eigendomsoverdracht bij de notaris ('transportakte')
• Overdrachtsbelasting (bij bestaande woningen)
• Omzetbelasting (bij nieuwbouwwoningen)
• Makelaarskosten
• Wel mag je de kosten meefinancieren.

Ze worden dan een onderdeel van de eigenwoningschuld. De rente over dit deel van de lening mag je aftrekken in box 1. De rente over de lening (inclusief de meegefinancierde kosten) mag je alleen aftrekken als en voor zover deze lening binnen de grenzen van de bijleen­regeling blijft en wordt afgelost binnen maximaal 30 jaar volgens een schriftelijk overeengekomen aflosschema. Kijk ook op belastingdienst.nl welke kosten aftrekbaar wel of niet aftrekbaar zijn.

Het kan voorkomen dat je de over­waarde van je huidige huis wilt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. Maar dat je tijdelijk ook nog je oude woning in bezit hebt. Een overbruggingskrediet kan dan een oplossing zijn. Met een overbruggingskrediet kan je de over­waarde van je oude huis gebruiken voor de financiering van je nieuwe huis.

Het overbruggingskrediet is een soort aflossingsvrije lening. Je betaalt dus alleen rente. De rente die je betaalt over een overbruggingskrediet staat maximaal 2 jaar vast en is hoger dan de normale hypotheekrente.

Je moet wel aantonen dat je het overbruggingskrediet bent aangegaan om een eigen woning te kopen. Verder moet deze woning als hoofdverblijf gelden in het jaar dat je de lening bent aangegaan of in één van de 3 daaropvolgende jaren. In alle andere gevallen valt de lening als schuld in box 3.

Let op! Gebruik je het overbruggingskrediet om dubbele woonlasten te verlagen tijdens de periode dat je 2 woningen hebt? Dan heeft dit gevolgen voor de rente die je mag aftrekken. Het deel van de lening dat je gebruikt om de hoogte van de dubbele woonlasten te verlagen, is niet gebruikt voor aankoop van de woning. Dit deel van de lening geldt als een box 3 schuld. De rente daarover mag je niet aftrekken van je belastbaar inkomen.

Met ingang van 1 januari 2013 zijn de fiscale regels aangepast. Het is nu niet meer mogelijk om een nieuwe verzekering af te sluiten of een bestaande verzekering naar box 1 te verplaatsen.

Heb je al een kapitaal­verzekering eigen woning?

Met een kapitaal­verzekering eigen woning kan je een bedrag opbouwen voor de aflossing van je hypotheek zonder hierover belasting te betalen. De kapitaal­verzekering voor de eigen woning mag dan in box 1. Hiervoor geldt wel een aantal fiscale voor­waarden.

• Je hebt als verzekeringnemer of als partner een eigen woning. Deze moet je hoofdverblijf zijn.
• Je verzekering keert eenmalig uit. Met de uitkering moet je je eigenwoningschuld aflossen.
• Je betaalt minimaal 15 jaar of tot je overlijden (of dat van je echtgeno(o)t(e) of degene met wie je samenwoont) jaarlijks premie voor je verzekering.
• Je hoogste jaarlijkse premie mag niet meer zijn dan 10 maal de laagste jaarlijkse premie.
• De looptijd van je verzekering is maximaal 30 jaar.
• Op je polis staat een speciale kapitaal­verzekering eigen woning clausule.

Onbelast sparen

Een spaar- of beleggings­verzekering valt alleen in box 1 als de rekening aan de fiscale voor­waarden voldoet. Je hoeft dan geen belasting te betalen over het bedrag in box 3. Voldoet de rekening niet aan de voor­waarden? Dan valt deze in box 3. Je betaalt dan wel belasting over het opgebouwde bedrag.

Vrijstelling

Gaat de kapitaal­verzekering eigen woning uitkeren? Dan gelden onder bepaalde voor­waarden de volgende vrijstellingen (deel van uitkering waarover je geen belasting hoeft te betalen):

• Heb je minstens 15 jaar gespaard? Dan is de vrijstelling maximaal € 36.900 (in 2017) per persoon.
• Heb je minstens 20 jaar of langer gespaard? Dan is de vrijstelling maximaal € 162.500 (in 2017) per persoon.
• Als jij, je partner of fiscaal partner overlijdt, dan is de vrijstelling maximaal € 162.500 (in 2017). Dit geldt ook als je nog geen 20 jaar premies hebt betaald.

Let op! Verandert je kapitaal­verzekering eigen woning? En voldoet deze daardoor niet meer aan de voor­waarden voor een kapitaal­verzekering eigen woning? Dan heb je geen recht meer op vrijstelling. Ook geldt het volgende:

• De vrijstelling is nooit hoger dan de eigenwoningschuld die je aflost met de uitkering.
• Je totale vrijstelling is nooit meer dan € 162.500 (in 2017).
• De vrijstelling van € 162.500 (in 2017) is een levenslange vrijstelling. Heb je al eerder gebruikgemaakt van een vrijstelling voor kapitaal­verzekeringen, dan komt het bedrag van de eerder gebruikte vrijstelling in mindering op de vrijstelling.

Toch belast

Wijzigt je kapitaal­verzekering eigen woning? En voldoe je hierdoor niet meer aan de voor­waarden? Dan heb je geen recht meer op vrijstelling. Ook als de uitkering hoger is dan het bedrag van je vrijstelling, moet je belasting betalen. Je betaalt belasting over de opgebouwde rente van het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt.

Kapitaal­verzekering in box 3

Als je verzekering geen 'kapitaal­verzekering eigen woning' is, dan wordt de verzekering aangemerkt als een box 3 verzekering. De waarde van je verzekering neem je jaarlijks mee voor de bepaling van je belastbare inkomsten uit sparen en beleggen (box 3). De zogenaamde vermogens­rendementsheffing. Per jaar betaal je een percentage over je vermogen in box 3. Kijk voor meer informatie op de website van de belastingdienst.

Je betaalt pas belasting als je vermogen groter is dan het heffingsvrije vermogen in box 3. Voor 2017 is dit bedrag vastgesteld op € 25.000 per persoon.

Voor verzekeringen die afgesloten zijn vóór 1 januari 2001 kunnen andere regels gelden. Op belastingdienst.nl vind je de precieze bedragen en regels voor verzekeringen die afgesloten zijn vóór 1 januari 2001.

Je kunt bij een verbouwing of nieuwbouwwoning een depot afsluiten. Het bedrag hiervoor wordt op een rekening gestort. Van deze rekening betaal je de kosten voor je verbouwing of nieuwbouwwoning.

Gevolgen verbouwdepot

Het openen van een verbouwdepot heeft gevolgen voor je belastingaangifte. Je moet letten op een aantal periodes:

• De eerste periode loopt van het afsluiten van de hypotheek tot en met 6 maanden daarna: de rente en kosten van je hypotheek zijn in box 1 aftrekbaar.
• Periode 6 maanden tot 2 jaar: over het bedrag uit je depot ontvang je rente. Je moet deze rente aftrekken van de betaalde hypotheekrente.
• Periode na 2 jaar: het geld­bedrag in je depot komt in box 3 te­recht.

Een deel van het hypotheekgeld komt in box 3 te­recht als je dit bedrag niet voor de verbouwing gebruikt.

Gevolgen nieuwbouwdepot

Het openen van een bouwdepot heeft gevolgen voor je belastingaangifte. Je mag het bedrag van je depot en je hypotheek 2 jaar lang in box 1 zetten. De periode gaat in als je de koop- of aannemings­overeenkomst hebt gesloten. De lening wordt echter vaak pas afgesloten en uitbetaald bij levering van de grond bij de notaris. In dat geval begint de tweejaars­termijn op dat moment.

Over het bedrag uit je depot ontvang je rente. Dit bedrag mag je aftrekken van de betaalde hypotheekrente. Na 2 jaar kijk je of je het depot en de hypotheek nog steeds gebruikt voor de bouw van je woning. Als dit niet zo is, dan komt dat deel in box 3 te­recht.

Kies je ervoor om je bouwdepot af te trekken van de hypotheek? Dan word je hypotheekschuld lager. Je betaalt minder rente en kunt hierdoor minder van de belasting aftrekken. Wil je meer informatie over je depot? Kijk op belastingdienst.nl. Of neem contact op met je financieel adviseur.

Je ontvangt jaarlijks een overzicht van de verschuldigde rente van je hypotheeklening. Dat rente­bedrag geven wij door aan de Belastingdienst. Wij zijn wettelijk verplicht om dat te doen. Je bent zelf verantwoordelijk voor een goede opgave van deze rente en kosten in je aangifte inkomstenbelasting. Het is belangrijk dat je zelf het bedrag nog controleert.

De jaaropgave ontvang je in het eerste kwartaal van elk jaar. Wil je weten wanneer je deze ongeveer kunt verwachten? Bekijk dan de verwachte ontvangstdatum.

Los je tussentijds de hypotheek helemaal af? Dan ontvang je een jaaropgave na de aflossing.