Uw eigen woning en de belasting

Bent u een (hypothecaire) lening aangegaan voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van uw eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van uw belastbare inkomen in box 1. Uiteraard moet u wel rekening houden met de bijleenregeling.

Het deel van de lening waarover de rente aftrekbaar is, wordt een ‘eigenwoningschuld’ genoemd. De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Had u op 1 januari 2001 al een eigenwoningschuld? Dan is de periode van 30 jaar op 1 januari 2001 ingegaan. De rente is dan aftrekbaar tot uiterlijk 31 december 2030.

Uw lening voor uw eigen woning kunt u op verschillende manieren aflossen

De gevolgen voor de belasting verschillen per aflosvorm. Hieronder worden de verschillende hypotheeksoorten en de gevolgen voor uw belastbaar inkomen aangegeven. 

De spaarhypotheek

De spaarhypotheek is een combinatie van lenen en sparen. U leent geld voor de aankoop van een huis. Over dat bedrag betaalt u rente. Tijdens de looptijd van de hypotheek lost u niet af. Tijdens de looptijd van deze hypotheek kunt u uw hypotheekrente van uw eigenwoningschuld aftrekken van uw belastbaar inkomen.

Hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Hiervoor geldt wel een aantal voorwaarden.

Annuïteitenhypotheek

Bij deze hypotheekvorm betaalt u tijdens de rentevastperiode iedere maand hetzelfde bedrag. U betaalt in het begin in verhouding meer aan rente dan aan aflossing. Daardoor kunt u in het begin meer rente aftrekken dan aan het einde van de looptijd. In het begin kunt u dus het meeste fiscaal voordeel behalen.

Aan het einde van de looptijd kunt u steeds minder aftrekken van uw belastbaar inkomen. Dat komt omdat het maandelijkse bedrag dan bijna alleen nog maar bestaat uit de aflossing op uw lening.

Hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Hiervoor geldt wel een aantal voorwaarden.

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek begint u direct met aflossen van uw hypotheek. U lost maandelijks een vast bedrag af. Uw hypotheekschuld wordt steeds kleiner. Omdat uw hypotheekschuld daalt, betaalt u ook steeds minder rente. Het rentebedrag dat u kunt aftrekken van uw belastbaar inkomen, wordt dus lager.

Hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Hiervoor geldt wel een aantal voorwaarden.

De beleggingsverzekeringhypotheek

De beleggingsverzekeringhypotheek is een combinatie van lenen en beleggen. U leent geld voor de aankoop van een huis. Over dat bedrag betaalt u rente. Tijdens de looptijd van de hypotheek lost u niet af. Omdat u geld belegt weet u van tevoren niet welk bedrag u opbouwt met uw beleggingsverzekering. Tijdens de looptijd van deze hypotheek kunt u uw hypotheekrente aftrekken van uw belastbaar inkomen.

Hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Hiervoor geldt wel een aantal voorwaarden.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij de aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente. U lost uw hypotheekschuld niet af tijdens de looptijd. Uw schuld blijft dus gelijk en u bouwt ook geen vermogen op. Uw schuld lost u aan het eind van de looptijd af. Bijvoorbeeld met de opbrengst van uw woning op het moment dat u de woning verkoopt. Hierdoor kunt u tijdens de hele looptijd uw hypotheekrente aftrekken van uw belastbaar inkomen.

Hypotheekrente is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld (box 1-lening) is. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Hiervoor geldt wel een aantal voorwaarden.

Inkomsten uit de eigen woning worden belast in box 1. Met eigen woning bedoelen we de woning waar u woont. Belast wordt het zogenoemde eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde.

De kosten die u maakt voor de financiering van de eigenwoning of voor verbetering of onderhoud aan de eigen woning, kunt u aftrekken. Denk daarbij aan de (hypotheek)rente en de eenmalige kosten voor financiering, onderhoud of verbetering van uw eigen woning. Op belastingdienst.nl leest u meer.

Renteaftrek geldt maximaal 30 jaar Bent u een (hypothecaire) lening aangegaan voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van uw eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van uw belastbare inkomen in box 1. Uiteraard moet u wel rekening houden met de bijleenregeling.

Het deel van de lening waarover de rente aftrekbaar is, wordt een ‘eigenwoningschuld’ genoemd. De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Had u op 1 januari 2001 al een eigenwoningschuld? Dan is de periode van 30 jaar op 1 januari 2001 ingegaan. De rente is dan aftrekbaar tot uiterlijk 31 december 2030.

U had al een woning, welke rente kunt u nog aftrekken? (de bijleenregeling)

De bijleenregeling beperkt de (hypotheek)renteaftrek voor mensen die hun huis verkopen en de overwaarde niet investeren in de nieuwe woning. De overwaarde is het verschil tussen de verkoopopbrengst (min de verkoopkosten) en de bestaande eigenwoningschuld op diezelfde woning. De Belastingdienst gaat er namelijk vanuit dat u de overwaarde gebruikt voor de aanschaf van uw nieuwe woning.

De lening waarover u de rente mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning. 

Geen eigenwoningschuld? Dan in box 3

Het deel van de hypotheeklening dat niet geldt als eigenwoningschuld wordt in box 3 geplaatst. Dit betekent dat u de rente over dit deel niet kunt aftrekken van uw belastbaar inkomen. Delen van een lening die in box 3 vallen zijn:

• Het deel dat op basis van de bijleenregeling geen box 1 lening is
• Het dat deel dat gebruikt is voor consumptieve doeleinden, aandelen of woonlastenverzekering
• Het deel dat gebruikt is voor de financiering van een tweede woning 
• Het deel dat gebruikt is voor de financiering van de rente over de lening

Zo werkt box 1

In box 1 wordt het inkomen uit werk en woning belast. Wanneer uw inkomen in box 1 hoger wordt, neemt de belasting die u moet betalen toe.

Zo werkt box 3

In box 3 wordt het inkomen uit sparen en beleggen belast. Dit wordt ook wel vermogensrendementsheffing genoemd. In box 3 betaalt u 1,2% vermogensrendementsheffing over de waarde van uw bezittingen min de waarde van uw schulden van uw box 3 vermogen.

De rente over leningen die in box 3 zijn geplaatst, kunt u niet aftrekken. Wel kunt u de schuld aftrekken van de in box 3 belaste bezittingen. De eerste € 2.900 (2011) per persoon is niet aftrekbaar. 

Heffingsvrij vermogen in box 3

U hoeft pas belasting te betalen als uw vermogen groter is dan het heffingsvrije vermogen in box 3. Minderjarige kinderen hoeven niet zelfstandig belasting te betalen voor vermogen in box 3. De waarde van hun vermogen wordt bij dat van de ouder(s) opgeteld.

Het bedrag van het heffingsvrije vermogen wordt jaarlijks aangepast. Voor 2011 is dit bedrag vastgesteld op € 20.785 per persoon. Voor gezinnen met minderjarige kinderen wordt het heffingsvrije vermogen verhoogd met € 2.779 per minderjarig kind (2011). Voor 65-plussers kan er een ouderentoeslag gelden. Van uw schulden mag u de eerste € 2.900 (per persoon) niet aftrekken.

Bij de aankoop van een woning en het afsluiten van een hypotheek heeft u te maken met eenmalige kosten.

Deze kosten mag u onder andere aftrekken

• Taxatiekosten voor de hypotheek
•  Notariële kosten voor de hypotheekakte
• Kosten voor het krijgen van Nationale Hypotheek Garantie 
• Afsluitkosten van de hypotheek 
• Adviesvergoeding hypotheekadviseur

De afsluitkosten van de hypotheek en de adviesvergoeding mag u aftrekken in het jaar van betaling. Dat bedrag mag maximaal € 3.630 zijn en niet meer dan 1,5% van de (hypothecaire) lening voor de eigen woning. Zijn de door u betaalde kosten hoger dan kunt u het gedeelte van de kosten dat boven het maximum uitkomt in gelijke delen aftrekken gedurende de looptijd.

Deze kosten mag u onder andere niet aftrekken

• Kosten voor de eigendomsoverdracht bij de notaris ('transportakte') 
• Overdrachtsbelasting (bij bestaande woningen) 
• Omzetbelasting (bij nieuwbouwwoningen) 
• Makelaarskosten
• Wel mag u de kosten meefinancieren.

Ze worden dan een onderdeel van de eigenwoningschuld. De rente over dit deel van de lening mag u aftrekken in box 1. De rente over de lening (inclusief de meegefinancierde kosten) mag u alleen aftrekken als deze lening binnen de grenzen van de bijleenregeling blijft. Kijk ook op Belastingdienst.nl welke kosten aftrekbaar wel of niet aftrekbaar zijn.

Het kan voorkomen dat u de overwaarde van uw huidige huis wilt gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe huis. Maar dat u al een nieuw huis gekocht heeft voordat uw huis verkocht is. Een overbruggingskrediet kan dan een oplossing zijn. Met een overbruggingskrediet kunt u de overwaarde van uw oude huis gebruiken voor de financiering van uw nieuwe huis.

Het overbruggingskrediet is een soort aflossingsvrije lening. U betaalt dus alleen rente. De rente die u betaalt over een overbruggingskrediet is variabel en hoger dan de normale hypotheekrente. De rente over het overbruggingskrediet trekt u af in box 1.

U moet wel aantonen dat u het overbruggingskrediet bent aangegaan om een eigen woning te kopen. Er mogen geen andere bewoners van de eigen woning zijn. Verder moet deze woning als hoofdverblijf gelden in het jaar dat u de lening bent aangegaan of in één van de 2 daaropvolgende jaren. In alle andere gevallen valt de lening als schuld in box 3.

Let op! Gebruikt u het overbruggingskrediet om dubbele woonlasten te verlagen tijdens de periode dat u 2 woningen heeft? Dan heeft dit gevolgen voor de rente die u mag aftrekken. Het deel van de lening dat u gebruikt om de hoogte van de dubbele woonlasten te verlagen, is niet gebruikt voor aankoop van de woning. Dit deel van de lening geldt als een box 3 schuld. De rente daarover mag u niet aftrekken van uw belastbaar inkomen.

Met een kapitaalverzekering eigen woning kunt u een bedrag opbouwen voor de aflossing van uw hypotheek zonder hierover belasting te betalen. De kapitaalverzekering voor de eigen woning mag dan in box 1. Hiervoor geldt wel een aantal fiscale voorwaarden. 

• U heeft als verzekeringnemer of als partner een eigen woning. Deze moet uw hoofdverblijf zijn.
• Uw verzekering keert eenmalig uit. Met de uitkering moet u uw eigen woningschuld aflossen.
• U betaalt minimaal 15 jaar of tot uw overlijden (of dat van uw echtgeno(o)t(e) of degene met wie u samenwoont) jaarlijks premie voor uw verzekering. U stort dat bedrag op uw geblokkeerde rekening. 
• Uw hoogste jaarlijkse premie mag niet meer zijn dan 10 maal de laagste jaarlijkse premie.
• De looptijd van uw verzekering is maximaal 30 jaar.
• Op uw polis staat een speciale kapitaalverzekering eigen woning clausule.

Onbelast sparen

Een spaar- of beleggingsverzekering valt alleen in box 1 als de rekening aan de fiscale voorwaarden voldoet. U hoeft dan geen belasting te betalen over het bedrag in box 3. Voldoet de rekening niet aan de voorwaarden? Dan valt deze in box 3. U betaalt dan wel belasting over het opgebouwde bedrag. 

Vrijstelling

Gaat de kapitaalverzekering eigen woning uitkeren? Dan gelden onder bepaalde voorwaarden de volgende vrijstellingen (deel van uitkering waarover u geen belasting hoeft te betalen): 

• Heeft u minstens 15 jaar gespaard? Dan is de vrijstelling maximaal € 34.300 (in 2011) per persoon.
• Heeft u minstens 20 jaar of langer gespaard? Dan is de vrijstelling maximaal € 151.000 (in 2011) per persoon. 
• Overlijdt u of uw echtgenoot of degene met wie u samenwoont? Dan is de vrijstelling maximaal € 151.000 (in 2011). Dit geldt ook als u nog geen 20 jaar premies heeft betaald.

Let op! Verandert uw kapitaalverzekering eigen woning? En voldoet deze daardoor niet meer aan de voorwaarden voor een kapitaalverzekering eigen woning? Dan heeft u geen recht meer op vrijstelling. Ook geldt het volgende:

• De vrijstelling is nooit hoger dan de eigenwoningschuld op het moment van uitkering 
• Uw totale vrijstelling is nooit meer dan € 151.000 (in 2011) 
• U heeft in uw leven 1 keer recht op een vrijstelling van € 151.000 (in 2011)

Toch belast

Wijzigt uw kapitaalverzekering eigen woning? En voldoet u hierdoor niet meer aan de voorwaarden? Dan heeft u geen recht meer op vrijstelling. Ook als de uitkering hoger is dan het bedrag van uw vrijstelling, moet u belasting betalen. U betaalt belasting over de opgebouwde rente van het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt.

Kapitaalverzekering in box 3

Als u uw verzekering niet opgeeft als een ’kapitaalverzekering eigen woning’, dan wordt de verzekering aangemerkt als een box 3 verzekering. De waarde van uw verzekering neemt u jaarlijks mee voor de bepaling van uw belastbare inkomsten uit sparen en beleggen (box 3). De zogenaamde vermogensrendementsheffing. Per jaar betaalt u 1,2% vermogensrendementsheffing over het geldbedrag van uw box 3 vermogen.

U betaalt pas belasting als uw vermogen groter is dan het heffingsvrije vermogen in box 3. Voor 2011 is dit bedrag vastgesteld op € 20.785 per persoon. Voor verzekeringen die gesloten zijn vóór 1 januari 2001 kunnen andere regels gelden. Op belastingdienst.nl vindt u de precieze bedragen en regels voor verzekeringen die gesloten zijn voor 1 januari 2001.

U kunt bij een verbouwing of nieuwbouwwoning een depot afsluiten. Het bedrag hiervoor wordt op een rekening gestort. Van deze rekening betaalt u de kosten voor uw verbouwing of nieuwbouwwoning. Gevolgen verbouwdepot Het openen van een verbouwdepot heeft gevolgen voor uw belastingaangifte. U moet letten op een aantal periodes: 

• De eerste periode loopt van het afsluiten van de hypotheek tot en met 6 maanden: de rente en kosten van uw hypotheek zijn in box 1 aftrekbaar. 
• Periode 6 maanden – 2 jaar: over uw geldbedrag uit uw depot ontvangt u rente. U moet deze rente aftrekken van de betaalde hypotheekrente.
• Periode na 2 jaar: het geldbedrag in uw depot komt in box 3 terecht.

Een deel van het hypotheekgeld komt in box 3 terecht als u dit bedrag niet voor de verbouwing gebruikt. Kiest u ervoor om uw verbouwdepot af te trekken van de hypotheek? Dan daalt uw hypotheekschuld. U betaalt dan minder rente. Hierdoor mag u een lager bedrag van de belasting aftrekken.

Gevolgen nieuwbouwdepot

Het openen van een bouwdepot heeft gevolgen voor uw belastingaangifte. U mag het geldbedrag van uw depot en uw hypotheek 2 jaar lang in box 1 zetten. De periode gaat in als u de koop- of aannemingsovereenkomst heeft gesloten.

Over het geldbedrag uit uw depot ontvangt u rente. Dit bedrag mag u aftrekken van de betaalde hypotheekrente. Na 2 jaar kijkt u of u uw depot en de hypotheek nog steeds gebruikt voor de bouw van uw woning. Als dit niet zo is, dan komt dat deel in box 3 terecht.

Kiest u ervoor om uw bouwdepot af te trekken van de hypotheek? Dan wordt uw hypotheekschuld lager. U betaalt minder rente en kunt hierdoor minder van de belasting aftrekken. Wilt u meer informatie over uw depot? Kijk op belastingdienst.nl. Of neem contact op met uw financieel adviseur.

U ontvangt jaarlijks een overzicht van de verschuldigde rente van uw hypotheeklening. Dat rentebedrag geven wij door aan de Belastingdienst. Wij zijn wettelijk verplicht om dat te doen. U bent zelf verantwoordelijk voor een goede opgave van deze rente en kosten in uw aangifte inkomstenbelasting. Het is belangrijk dat u zelf het bedrag nog controleert.

Heeft u rente vooruitbetaald? Dan is dit nog niet verwerkt in uw jaaropgave. Houdt u hiermee rekening bij het doen van uw aangifte.

Tip - Wilt u deze informatie op papier teruglezen? Download de toelichting jaaropgave 2011.